Bilo da prvi puta iznajmljuješ stan ili već imaš iskustva s podstanarima (nadam se ne negativnih), donosim ti vodič za iznajmljivanje stana. Tu ćeš na okupu pronaći sve savjete i podsjetnike, na što treba pripaziti i kako se maksimalno zaštititi. Odnosno kako postupiti da se izvrstan pasivni prihod ne pretvori u noćnu moru.

iznajmljivanje-stana

Priprema stana za iznajmljivanje i izbor najmoprimca

Prije nego se upustiš u avanturu iznajmljivanja stana, potrebno je kvalitetno pripremiti teren. To uključuje generalno čišćenje stana, provjeru ispravnosti sve opreme i uređaja, servis bojlera. Stan mora biti funkcionalan i spreman za život u njemu, a najmodavac mora biti upoznat sa kompletnim stanjem nekretnine. Više o pripremi stana za iznajmljivanje, pročitajte ovdje.

Kod izbora najmoprimca, Stanolovke rade ozbiljnu selekciju. Najbolje je saznati što više informacija prije nego padne dogovor (otkud su najmoprimci, gdje rade, zašto izlaze iz prethodnog najma, kakvi su im planovi za ostanak u stanu..).

 

Ugovor o najmu

Kad smo došli do točke da smo pronašli idealnog najmoprimca, vrijeme je za slaganje Ugovora o najmu. Do nedavno su se stanovi najčešće iznajmljivali bez potpisanog ugovora, po principu ‘ljudi smo, dogovorit ćemo se’. Nažalost, kad dođe do problema, bez ugovora ćeš izvući deblji kraj. Obije strane će biti zadovoljnije, ako znaju svoja prava i obveze. Prema Zakonu, Ugovor mora sadržavati:

  • Podatci o ugovornim stranama – najmodavcu i najmoprimcu,
  • Opis stana, odnosno dijela stana koji se daje u najam,
  • Visina najamnine i način plaćanja,
  • Vrstu troškova koji se plaćaju u svezi sa stanovanjem i način na koji će se plaćati,
  • Podatke o osobama koje će se zajedno s najmoprimcem koristiti stanom,
  • Vrijeme trajanja najma,
  • Odredbe o održavanju stana,
  • Odredbe o uporabi zajedničkih prostorija, zajedničkih dijelova i uređaja zgrade i zemljišta koje služi zgradi i
  • Odredbe o primopredaji stana

Osim osnovnog sadržaja, u Ugovor unosimo i sve što su se strane usmeno dogovorile, ovisno o specifičnosti situacije. Ugovor o najmu ne mora biti ovjeren kod javnog bilježnika. Samo potpisan ugovor je jednakovrijedan pred (nedajbože) sudom.

 

Plaćanje režija

Plaćanje režija moguće je dogovoriti na jedan od dva načina:

  • Najmodavac sam plaća režije te šalje najmoprimcu na uvid račune prema kojima najmoprimac vrši uplate najmodavcu
  • Najmoprimac plaća režije i mjesečno šalje najmodavcu potvrde o uplatama

Prva varijanta daje najmodavcu kontrolu nad računima i sigurnost da su isti uvijek plaćeni na vrijeme. Češće se ipak najmodavci odluče za drugu varijantu. U tom slučaju najbolje je otvoriti korisničke račune na web stranicama HEP-a i GPZ-a, putem kojih je moguće pratiti potrošnju struje i plina, prethodnih uplata i javljati stanja brojila. Korisničke račune možeš otvoriti na slijedećim linkovima:

https://mojracun.gpz-opskrba.hr/login.aspx

https://mojracun.hep.hr/elektra/index.html#!/

 

Poznavanje zakonskih dužnosti najmodavca

Za iznajmljivanje stana, najmodavac je dužan plaćati porez na dohodak od imovine. Porez na dohodak od imovine plaća se na svotu najamnine umanjene za 30% izdataka po stopi od 12%. Na iznos poreza na dohodak obračunava se prirez po stopi od 18% (odnosno po stopi grada ili općine na čijem području najmodavac ima prijavljeno prebivalište).

Primjer izračuna poreza na dohodak od imovine:

Iznos najamnine: 3000,00kn

Osnovica poreza na dohodak: 3000,00 x 0,7 = 2100,00 kn

Porez na dohodak: 2100 x 0,12 = 252,00 kn

Prirez na dohodak: 252 x 0,18 = 45,36 kn

Ukupno: 297,36 kn

Najmodavac je dužan plaćati i pričuvu (Zakon o vlasništvu čl. 89 st. 2). To ima smisla jer je pričuva dugoročno ulaganje u zgradu u kojoj se nalazi stan. Najmoprimac će možda provesti u tom stanu godinu dana i nema izravnog interesa u činjenici da će se možda za pet godina na zgradi mijenjati krov ili ugrađivati dizalo, dok vlasnik stana itekako ima. S obzirom na to da je pričuva najčešće sastavni dio računa za potrošnju vode, čistoću i sl., strane se mogu dogovoriti da najmoprimac plaća taj račun, ali da mu se iznos najamnine umanji za iznos pričuve.

 

Korištenje i održavanje stana

Prilikom primopredaje stana u posjed najmoprimcu, potrebno je pokazati mu kako se koriste svi uređaji i aparati u stanu. Najbolje je najmoprimcu i ostaviti upute za uporabu (perilice rublja, klime, perilice posuđa..), kako ne bi došlo do kvara zbog neispravnog korištenja. Ukoliko na aparatima i uređajima nastane kvar zbog nepažnje najmoprimca, on je dužan platiti popravak. No, ukoliko je do kvara došlo zbog razloga koje nije uzrokovao najmoprimac (npr. starost uređaja), najmodavac mora podmiriti trošak popravka ili zamjene tih uređaja. Najmodavac također mora voditi brigu o instalacijama u stanu (npr. puknuće cijevi mora biti sanirano o trošku najmodavca, no ako je došlo do primjerice zaštopavanja cijevi zbog nepažnje najmoprimca, on mora platiti popravak).

Također, savjetujemo klijentima da ugovore s najmoprimcima uslugu čišćenja stana koja je uključena u najamninu (znači trošak čišćenja plaća najmodavac). Na taj način najmodavac zadržava kontrolu nad stanom, u smislu da ga pri izasku podstanara neće dočekati pipe prekrivene kamencem i sljepljena prašina u kutevima stana, i to za nevelik trošak čišćenja od cca 200kn/mj.

Ugovorom najčešće definiramo pravo najmodavca na pregled stana jednom mjesečno, uz prethodnu najavu najmoprimcu. Iako najmoprimce treba pustiti da žive svoj život i nikako im ne ulaziti u stan bez najave, savjetujem da pravo jednomjesečnog pregleda stana koristite.

 

Dodatna zaštita najmodavca

Najmodavac se može dodatno zaštititi na još nekoliko načina:

  • Solemnizacijom ugovora o najmu: solemnizacija ugovora je postupak potvrde ugovora od strane javnog bilježnika, kod kojeg javni bilježnik provjerava odgovara li ugovor propisanoj formi, a nakon toga potvrđuje sadržaj ugovora, za razliku od ovjere potpisa, kada ovjerava samo potpis, a o sadržaju isprave ne vodi računa. U takve se ugovore obično stavlja ovršna i deložacijska klauzula, pa takvi ugovori imaju snagu ovršne isprave. To znači da najmodavac temeljem takvog solemiziranog ugovora u slučaju ne plaćanja ili zakašnjenja s plaćanjem najamnine, protiv najmoprimca može pokrenuti ovršni postupak, te tražiti iseljenje, a bez pokretanja sudskog postupka.
  • Ugovaranjem osiguranja nekretnine: stan možeš osigurati od od požara(što uključuje i prirodne opasnosti, kao što su oluja, tuča, grom, a moguće je dodatno uključiti i osiguranje od poplava), od potresa, od provalne krađe, a mogu se osigurati i stambene pokretnine. Ukoliko se najmodavac na to odluči, osiguranje nekretnine je trošak koji on sam pokriva i nikako se ne smije prebacivati na teret najmoprimca.

I za kraj, najvažniji savjet za bezbrižno iznajmljivanje stana: javi se Stanolovkama 🙂

iva@stanolovke.hr

099/3435 099

Stanolovke, obrt za nekretnine i usluge, vl. Iva Ćosić
Braće Cvijića 30, 10000 Zagreb
OIB 24159052568
IBAN HR7823400091160472778
Registarski broj upisa u Imenik agenata HGK: 7/2017

Stanolovke, obrt za nekretnine i usluge, vl. Tamara Topo
Lašćinska cesta 21a, 10000 Zagreb
OIB 68995612407
IBAN HR6023600001102594701
Registarski broj upisa u Imenik agenata HGK: 8/2017

Stanolovke, obrt za nekretnine I usluge, vl.Martina Celić
Vojka Miklaušića 27, 10412 Donja Lomnica
OIB: 00129729938
IBAN: HR4423600001102737288
Registarski upis u Imenik agenata HGK: 226/2018

© STANOLOVKE