Ovjera potpisa na ugovoru o najmu i Solemnizacija ugovora o najmu

Piše: Tamara Topo, listopad 2023.

  • pogrešno: ovjera Ugovora, ispravno: ovjera potpisa na Ugovor
  • kod ovjere potpisa na ugovoru, javni bilježnik ne ulazi u sadržaj Ugovora
  • kod solemnizacije, javni bilježnik provjerava i potvrđuje sadržaj Ugovora

 

Zakon ne nalaže obvezu ovjere potpisa ugovornih strana na ugovoru o najmu, kao niti obvezu solemnizacije ugovora o najmu.

No obvezno je sklapanje Ugovora o najmu u pisanom obliku.

Što znači ovjera potpisa?

 

Prije svega potrebno je ispraviti krivo shvaćanje koje se u praksi naziva „OVJERA UGOVORA“.

To stvara pogrešan dojam da na postupku ovjere, javni bilježnici provjeravaju i potvrđuju sadržaj Ugovora, odnosno da ga svojom ovjerom verificiraju, autoriziraju i time daju legitimnost.

A zapravo je upravo suprotno; javi bilježnik ne ulazi u sadržaj Ugovora, odnosno ne ispituje sadržajnu valjanost ugovora, već samo potvrđuje identitet osobe koja je potpisala određenu ispravu (Ugovor).

Dakle, radi se o javnobilježničkoj OVJERI POTPISA NA UGOVORU, kada javni bilježnik potvrđuje da je stranka u njegovoj nazočnosti svojeručno potpisala određenu ispravu (Ugovor o najmu).

 

Što znači solemnizirati Ugovor o najmu stana (solemnizacija Ugovora o najmu)?

 

Solemnizirani ugovor o najmu sadrži ovršnu klauzulu i ima snagu ovršne isprave.

Za razliku od ovjere potpisa, kod solemnizacije javni bilježnik provjerava i potvrđuje sadržaj Ugovora, čita (na glas) i tumači sve članke te objašnjava i upozorava ugovorne strane na pravne posljedice na koje se odnosi ovršna klauzula.

Ovršnom klauzulom najmoprimac pristaje da se provede neposredna prisilna ovrha na njegovoj imovini:

  • radi predaje stana najmodavcu, u slučaju kada ne izvrši dobrovoljno vraćanje stana po raskidu ili isteku Ugovora,
  • radi naplate, u slučaju kada ne izvrši uredno podmirenje dospjelih mjesečnih najamnina i/ili režijskih troškova i/ili za troškove počinjene materijalne štete

Solemnizirani ugovor o najmu dobiva snagu javnobilježničkog akta s ovršnom odredbom o neposrednoj i prisilnoj ovrsi duga najmoprimca na njegovoj cjelokupnoj imovini kao i ovrsi radi iseljenja.

Na taj način se izbjegava potencijalni dugotrajan sudski postupak.

No važno je istaknuti da sve dok najmoprimci uredno izvršavaju obveze preuzete Ugovorom o najmu, nema potrebe za aktivacijom ovršne klauzule iz solemniziranog Ugovora o najmu stana.